Crise de l'immobilier neuf : chute d'un tiers des ventes de terrains constructibles

Concomitant à la chute des constructions de maisons, le nombre de terrains constructibles achetés par des particuliers entre octobre 2023 et septembre 2024 a chuté de 37% sur un an, selon les chiffres des Notaires de France publiés lundi.

En septembre 2024, les notaires ont recensé 43.000 transactions de terrains constructibles cumulées au cours des douze mois précédents, contre 68.000 enregistrées entre octobre 2022 et septembre 2023.

Par rapport à la période de mi-2022 jusqu'à mi-2023, les ventes de terrains constructibles se sont même effondrées de 43%.

Des données qui sont en ligne avec le coup d'arrêt que connaissent les constructeurs de maison individuelles : le Pôle habitat de la Fédération française du bâtiment a constaté "une baisse de plus d’un tiers des ventes sur un an" de maisons individuelles situées en lotissement (3.100 sur un an à fin juin 2024) et de maisons isolées (49.300 sur un an à fin juillet 2024).

Le nombre de ventes de maisons est actuellement deux à trois fois inférieur à la moyenne de long terme du secteur.

L'immobilier neuf souffre depuis deux ans de la hausse des coûts de construction et de la remontée des taux d'intérêt qui ont réduit le pouvoir d'achat immobilier des ménages français.

Les ventes de terrains à des particuliers sont en outre freinées par la décision du gouvernement de recentrer le prêt à taux zéro sur les zones considérées comme tendues en matière de logement et pour l'habitat collectif.

Le Conseil supérieur du notariat (CSN) souligne que "si la baisse du nombre de transactions de terrains à bâtir était déjà bien enclenchée, son accélération intervient en même temps que l'annonce de l'exclusion de la maison individuelle du prêt à taux zéro", mesure entrée en vigueur le 1er janvier 2024.

- Sobriété foncière -

S'ajoute l'objectif de "zéro artificialisation nette" des sols (ZAN), qui vise à stopper l'étalement urbain d'ici à 2050. A cette date, toute nouvelle surface urbanisée devra être compensée par la "renaturation" d'une surface équivalente.

"Ces mesures partent d'intentions louables", mais "il ne faudrait pas qu'elles aient pour conséquence de priver et de détourner les gens de l'accession à la propriété", s'inquiète Frédéric Violeau, chargé des statistiques immobilières nationales pour le CSN.

Opposé à l'idée de lier le manque de logements à l'arrêt de l'artificialisation des sols, l'urbaniste Jean Guiony, désigne comme causes de la baisse des ventes de terrains "un mouvement de sobriété foncière commencé antérieurement" au ZAN et "des difficultés d'acquisition immobilières chez les Français", liées au pouvoir d'achat et non à l'urbanisme.

Les ménages français ont en effet pâti de l'envolée des prix immobiliers après la crise du Covid puis de la hausse des taux d'intérêt, ce qui a grippé le marché à partir de 2022.

Dans leur bilan de l'année 2024, les notaires de France soulignent que le nombre cumulé sur douze mois des ventes de logements anciens enregistrées à fin septembre 2024 est en baisse de 17% sur un an.

"Recyclage et transformation du bâti, densification, surélévation, logements vacants" sont des "gisements" de nouveaux logements, selon M. Guiony, également président de l'Institut de la transition foncière. Et de rappeler que moins de terrains construits, ce sont plus de terres agricoles et naturelles préservées.

Quant au prix moyen des terrains, il a plus que doublé entre 2000 et 2008, puis a continué de progresser pour atteindre 84.100 euros en 2024. Dans le même temps la superficie moyenne des parcelles acquises a rétréci entre 2000 et 2015 et a recommencé à augmenter à partir de 2020. En 2024, la superficie moyenne d'un terrain à bâtir acheté est de 920 m².

"Les ventes de terrains à bâtir, davantage localisées dans des zones de plus en plus urbanisées, avec des superficies plus faibles, mais plus chères, expliquent en partie ce constat" de hausse des prix, relève le CSN.